2005年，上海住宅市場(chǎng)由于受宏觀政策調(diào)控的影響而回調(diào)，但作為商業(yè)地產(chǎn)中重要的組成部分的商鋪卻發(fā)展勢(shì)頭迅猛，無(wú)論是商鋪的開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、成交和需求量都快速增長(zhǎng)。商鋪市場(chǎng)的格局將發(fā)生深刻的變化，對(duì)此如何理性地看待，著名的商業(yè)地產(chǎn)專家姜新國(guó)先生近期特此撰文，對(duì)2005年上海的商鋪市場(chǎng)做了全面的回顧分析，對(duì)2006年及以后上海商鋪的發(fā)展和投資前景發(fā)表了獨(dú)到的看法?，F(xiàn)本刊予以刊登，供廣大讀者參考。 　　2005年是上海商業(yè)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的一年。 　　同樣在2005年，上海商鋪市場(chǎng)發(fā)生了質(zhì)變，商鋪市場(chǎng)模式的輪替和PK（PlayerKill，意為玩家之間的較量）游戲已經(jīng)開(kāi)始。隨著供應(yīng)量的放大，總量壓力不斷增加，人們對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的重視程度開(kāi)始加強(qiáng)，市場(chǎng)的主調(diào)不再是“招商難”的呻吟，“商業(yè)地產(chǎn)實(shí)心化”、“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)化”開(kāi)始成為該市場(chǎng)的主旋律。 　　2006年上海商鋪市場(chǎng)的走勢(shì)如何？投資者的機(jī)遇在哪里？筆者在回答這些讀者關(guān)心的問(wèn)題之前，先從2005年上海商鋪市場(chǎng)的分析、總結(jié)開(kāi)始。 　　2005年度上海商鋪市場(chǎng)的特點(diǎn) 　　2005年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)重要轉(zhuǎn)型{TodayHot}期。 　　首先，從市場(chǎng)特征看，市場(chǎng)由原來(lái)的饑渴期，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品消化期。商鋪不再是香餑餑，2005年掛牌待售的商鋪面積達(dá)250萬(wàn)平方米就是一個(gè)明證。 　　其次，從投資角度看，中小資本逐步離場(chǎng)，而國(guó)外和國(guó)內(nèi)其他行業(yè)資本逐步介入，促使市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌。 　　再次，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念逐漸覺(jué)醒，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向，由原來(lái)的純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。閑置的商鋪需要經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生價(jià)值，啟動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)將是今后商業(yè)地產(chǎn)的主調(diào)，開(kāi)發(fā)可能不再是較熱門的話題。 　　05房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)：被政策撞了一下“腰” 　　2005年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)呈“啞鈴狀”。在年初，承繼2004年銷售的勢(shì)頭，成交數(shù)量比較大；而5、6、7三個(gè)月受宏觀調(diào)控影響，交易量明顯萎縮；9月份以后，市場(chǎng)能量重新釋放，但值得關(guān)注的是不少郊區(qū)的商業(yè)樓盤成了市場(chǎng)的主力，如嘉定區(qū)的上海國(guó)際鞋城、五金市場(chǎng)商鋪和南匯區(qū)的部分商鋪，均有不俗的銷售業(yè)績(jī)，其它取得良好銷售業(yè)績(jī)的還有“巴比倫·南方休閑廣場(chǎng)”等。 　　05商鋪交投狀況：多空分歧出現(xiàn) 　　2005年，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有“鋪”無(wú)“商”，中小投資者得不到收益，或信心受挫，或由于資金有限，無(wú)力再次介入商鋪投資，使得原來(lái)模式上的資本來(lái)源有所減少。筆者從幾個(gè)商業(yè)樓盤的企業(yè)了解到：許多客戶都是歷年積累下來(lái)的預(yù)約客戶，只不過(guò)是在當(dāng)年辦理手續(xù)，還有少量投資者感到商鋪市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)變大，而選擇了“退鋪”。與中小投資者減少相對(duì)應(yīng)，境外資本卻對(duì)上海的商鋪投資加大：摩根·史坦利收購(gòu)上海廣場(chǎng)，荷蘭ING與復(fù)地聯(lián)合開(kāi)發(fā)曲陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目，另外“高盛”、“雷曼兄弟”、“麥格理”等國(guó)際基金也不時(shí)傳出收購(gòu)信息。資本對(duì)物業(yè)的要求變化，使上海商業(yè)地產(chǎn)由初級(jí)市場(chǎng)——單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向高{HotTag}一級(jí)的收益性物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。 　　“領(lǐng)匯”上市給上海商業(yè)地產(chǎn)的啟示 　　所謂“領(lǐng)匯”事件，就是香港房屋委員會(huì)(房委會(huì))決定，以領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱“領(lǐng)匯”)形式，將其轄下的130個(gè)零售商場(chǎng)和約10萬(wàn)個(gè)停車場(chǎng)設(shè)施分拆上市。從東亞傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)來(lái)看：商鋪一直作為房地產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行交易或置換，極少見(jiàn)到以商鋪進(jìn)行融資的。“領(lǐng)匯”事件實(shí)際上是亞洲商業(yè)地產(chǎn)界在交易、融資方式上的突變，也給內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)用PEITs進(jìn)行融資指明了兩個(gè)方向：一是以未來(lái)的良好發(fā)展前景去融資；二是以良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)プ儸F(xiàn)。 　　2005年度商鋪市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況 　　2005年初，上海商鋪的總保有量已經(jīng)達(dá)到了2856萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字比1998年上海商鋪總面積的4倍還多。 　　上海市人均商鋪面積，以戶籍人口算已達(dá)人均2平方米以上，以常住人口算也已達(dá)到1.4平方米。即便以后面一個(gè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，上海人均商鋪也已處于飽和的臨界狀態(tài)。按照各國(guó)商業(yè)設(shè)施的自然配置比例來(lái)看：人均面積1.2-1.5平方米屬于一個(gè)基本均衡供需的數(shù)據(jù)。05年度供應(yīng)量：市場(chǎng)需要“胃動(dòng)力” 　　由于商鋪市場(chǎng)準(zhǔn)入、土地集中供應(yīng)和開(kāi)發(fā)周期等原因，2005年是商鋪集中上市的一年。截止到2005年11月，上海商鋪的上市總量已達(dá)到430萬(wàn)平方米，其中已成交的數(shù)量約160多萬(wàn)平方米，仍在掛牌的面積為250多萬(wàn)平方米。無(wú)論從供應(yīng)量和成交數(shù)量來(lái)看，都是創(chuàng)歷史紀(jì)錄的。參見(jiàn)下表： 　　成交面積總共166萬(wàn)平方米其中：內(nèi)環(huán)之內(nèi)25.6萬(wàn)平方米 　　兩環(huán)之間37.7萬(wàn)平方米 　　外環(huán)之外102.7萬(wàn)平方米 　　可售及已售商鋪總量為430.69萬(wàn)平方米其中：內(nèi)環(huán)之內(nèi)68.68萬(wàn)平方米 　　兩環(huán)之間55.19萬(wàn)平方米 　　外環(huán)之外140.82萬(wàn)平方米 　　值得提出的是，上海市人口主要集中在市中心區(qū)域，約900多萬(wàn)，流動(dòng)人口也大量集中在市區(qū)。在郊區(qū)人口沒(méi)有明顯增長(zhǎng)的情況下，商鋪總量成倍于中心城區(qū)的可建面積，那么郊區(qū)商鋪增量速度是否太快，部分新興城鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施投資開(kāi)發(fā)節(jié)奏是否應(yīng)當(dāng)控制呢？另外一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，市中心區(qū)域也有不少銷售純化的商鋪，其中有些區(qū)位的商鋪售價(jià)已經(jīng)低于同類地區(qū)的住宅價(jià)格。 　　區(qū)域商鋪不均衡：過(guò)密的網(wǎng)點(diǎn)會(huì)引起商鋪PK 　　在商鋪總量供應(yīng)急驟放大，總保有量持續(xù)上升的背景下，上海各個(gè)區(qū)域的人均擁有量和區(qū)域擁有量有著很大的差異性，多個(gè)新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過(guò)了市中心商業(yè)聚集區(qū)域的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過(guò)了市中心商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等重要商業(yè)區(qū)域，其中個(gè)別區(qū)一個(gè)區(qū)的商鋪面積超過(guò)上述三個(gè)區(qū)的面積總和。這種不平衡性造成有的區(qū)域商鋪堆積數(shù)量過(guò)大，可能會(huì)造成一些商鋪遭到市場(chǎng)淘汰。有的區(qū)域，商鋪還有較大的發(fā)展空間，如閘北、徐匯、寶山等區(qū)。對(duì)投資者、開(kāi)發(fā)商而言，關(guān)注這種細(xì)部的差異，可以從中選出商機(jī)。 　　 　　在部分新城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，商鋪無(wú)效或低效情況嚴(yán)重。2005年，雖然在長(zhǎng)壽路以南的市中心區(qū)域出現(xiàn)少量的閑置商鋪，但不少空關(guān)商鋪主要在市中心以外的各區(qū)域。從類型來(lái)看，在外環(huán)以外，市場(chǎng)類的商鋪閑置率比較高。商鋪閑置還以另外一種形態(tài)存在，即部分商業(yè)項(xiàng)目施工、招商進(jìn)程緩慢，造成項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的“滯留”，這種“滯留”實(shí)際上是生產(chǎn)過(guò)程中的滯銷商品，是“隱性空置面積”。 　　租賃市場(chǎng)：論“租”排位開(kāi)始了 　　從租賃市場(chǎng)來(lái)看，上海商鋪市場(chǎng)的租價(jià)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)已從“中高外低”的格局逐漸變?yōu)椤岸喔咄獾汀钡霓D(zhuǎn)型局面，即原來(lái)的市中心少數(shù)繁華商業(yè)街市的高價(jià)高租，逐步轉(zhuǎn)變成到多點(diǎn)多層、層次清晰的租價(jià)體系。 　　在公認(rèn)的市中心繁華商圈，標(biāo)準(zhǔn)租金基本上維持在每天每平方米40-60元之間。南京東路的租金已名列世界前20名；四川北路由于目前正在改建階段，租金處于低位徘徊中；南京西路“梅恒泰”品牌商圈形成，成為此類商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度較大的商業(yè)街。 　　在社區(qū)商業(yè)街中，古北地區(qū)商鋪因面積較大，影響了其租價(jià)進(jìn)一步的上揚(yáng)；田林地區(qū)由于商業(yè)設(shè)施配置少，且人口密度高，消費(fèi)水平中等偏上，人均面積在0.6-0.8平方米之間，導(dǎo)致租價(jià)很高，甚至出現(xiàn)一個(gè)10平方米的小鋪，租價(jià)已達(dá)每天每平方米30元。 　　在新興社區(qū)中，商鋪?zhàn)赓U情形呈現(xiàn)出高低分化的馬太效應(yīng)，在入住率高的區(qū)域商鋪高漲，可達(dá)到每天每平方米15-20元，在人氣不旺的區(qū)域，低租金也無(wú)人承租。如此市場(chǎng)表現(xiàn)，給我們的提示是：一、區(qū)域供應(yīng)量太大，需要規(guī)劃控制，供地節(jié)制；二、人口居住區(qū)域處于變化中，社區(qū)商鋪的價(jià)值也處在變化過(guò)程中，在人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，價(jià)值處于上升通道，而在人口遷出區(qū)域，商鋪價(jià)值表現(xiàn)處于下降通道。這種價(jià)值轉(zhuǎn)換的過(guò)程在2006年以后數(shù)年里逐步呈現(xiàn)，并影響著社區(qū)商鋪的價(jià)格表現(xiàn)。 　　2006年上海商鋪市場(chǎng)的機(jī)遇 　　2005年，一方面是商業(yè)地產(chǎn)總量放大，一批中小投資者、開(kāi)發(fā)商紛紛選擇退場(chǎng)；另一方面外資收購(gòu)商業(yè)物業(yè)的消息卻頻頻傳來(lái)。外資逆市收購(gòu)商業(yè)物業(yè)的奧秘，主要有三條：一是商鋪的空間位置是無(wú)法替代的，總體市場(chǎng)無(wú)法反映區(qū)域市場(chǎng)，投資機(jī)遇在于區(qū)域中，在于選擇中；二是商業(yè)地產(chǎn)需要有真實(shí)的盈利性；三是具有物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)性。外資就是以這三條主要標(biāo)準(zhǔn)謹(jǐn)慎地挑選下注的盤格，而這也許就是今后商鋪開(kāi)發(fā)和投資的方向，并提示上海商鋪市場(chǎng)機(jī)遇所在：在差異化中尋覓商機(jī)！ 　　跟著城市運(yùn)動(dòng)：從城市空間變化當(dāng)中尋找機(jī)遇 　　隨著洋山深水港、南站等大型交通設(shè)施即將或已經(jīng)投入試運(yùn)營(yíng)，上海的城市能級(jí)進(jìn)一步得到提升。按照上海市新一輪的規(guī)劃，不再以上海為一個(gè)獨(dú)立封閉的區(qū)域空間，而是把上海融入整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)，從引領(lǐng)整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展的地位上去進(jìn)行思索、規(guī)劃。 　　新一輪上海城市規(guī)劃特點(diǎn)是所謂的“走廊式”，與之相對(duì)應(yīng)的是一批重大的市政設(shè)施分布在上海市的西側(cè)，如虹橋機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建及交通樞紐建設(shè)，鐵路上海南站交通樞紐、徐家匯交通樞紐的形成等，這樣的重大設(shè)施布局，形成一個(gè)3小時(shí)車程的都市圈，將吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市西側(cè)聚集，造成實(shí)際上的市中心西移。這種移動(dòng)的結(jié)果，使上海市中心西側(cè)區(qū)域具有商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，這就是我們關(guān)注上海西區(qū)的理由。 　　繁華區(qū)域扎堆，空白區(qū)域補(bǔ)缺：從區(qū)域差異里尋找機(jī)遇 　　由于商鋪投資呈空間化而非時(shí)間性影響，所以在商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)在區(qū)域差異中尋找機(jī)遇。由于市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性和物業(yè)的不可移動(dòng)特性，各個(gè)區(qū)域的商鋪配比是不同的。從2005年的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，在上海各區(qū)中，徐匯、閘北、楊浦、寶山、閔行、青浦、奉賢等區(qū)的商鋪人均擁有量尚屬于比較低的水平，市場(chǎng)仍有空間。如徐匯的田林、閘北的彭浦地區(qū)都因?yàn)樯啼伾俣枨罅看?，造成租金高企，在這類地區(qū)或區(qū)域還有良好的市場(chǎng)空間和商業(yè)需求動(dòng)能。 　　成熟地段的也存在著機(jī)遇，這類項(xiàng)目動(dòng)遷成本高，投資數(shù)額巨大，一旦開(kāi)發(fā)成功，即可成為具有稀缺性很強(qiáng)、穩(wěn)定收益的“金礦”。 　　和有前途的行業(yè)成親：從業(yè)態(tài)差異中尋找機(jī)遇 　　對(duì)商鋪而言，零售服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)鏈條更加直接，因?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的下游業(yè)態(tài)就是商業(yè)服務(wù)，比起制造業(yè)等業(yè)態(tài)，兩者之間親緣關(guān)系變得接近，可以說(shuō)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)一步激活上海商業(yè)，商業(yè)的發(fā)展需要合適的商業(yè)物業(yè)——商鋪，這就是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)變化的機(jī)遇。 　　由于各個(gè)具體業(yè)態(tài)的商業(yè)盈利狀況不一樣，造成商鋪市場(chǎng)趨勢(shì)也不一樣，有的業(yè)態(tài)盈利狀況改善，商鋪的租金上升而物業(yè)變得更有價(jià)值，而有的物業(yè)由于商業(yè)的盈利水平下降而物業(yè)的價(jià)值下降，而有的行業(yè)，如品牌商品、休閑、教育、數(shù)碼產(chǎn)品、大型流通（商貿(mào)、物流復(fù)合）等行業(yè)的商業(yè)盈利性向好，而開(kāi)發(fā)投資這些業(yè)態(tài)的商鋪就會(huì)有良好的市場(chǎng)機(jī)遇。 　　商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)誤區(qū) 　　商業(yè)地產(chǎn)一直存在著幾個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，只有澄清這些誤區(qū)，才能讓投資者在2006年把握機(jī)遇，商鋪市場(chǎng)也才能沿著正確方向發(fā)展。 　　誤區(qū)之一：“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等于商鋪數(shù)量增長(zhǎng)”。 　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不等同于消費(fèi)增長(zhǎng)，中國(guó)人消費(fèi)增長(zhǎng)率一直低于收入增長(zhǎng)率。2003年前，在經(jīng)濟(jì)、收入雙增長(zhǎng)的背景下，消費(fèi)增長(zhǎng)卻沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，因而消費(fèi)直接對(duì)商鋪的要求也沒(méi)有很明顯地體現(xiàn)出來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是商鋪增量的理由。 　　誤區(qū)之二：“消費(fèi)增長(zhǎng)等于商鋪數(shù)量增長(zhǎng)”。 　　在人口沒(méi)有明顯的增長(zhǎng)的情況下，消費(fèi)增長(zhǎng)對(duì)商鋪的要求并不體現(xiàn)在數(shù)量上，而是表現(xiàn)在品種上、質(zhì)量上。在消費(fèi)增長(zhǎng)而人口不增長(zhǎng)的前提下，消費(fèi)變化產(chǎn)生的是要求商業(yè)環(huán)境改善而非商鋪增加。目前“大賣場(chǎng)”太多，門店的盈利性下降，承租力下降，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值下降；與此相反，休閑、餐飲業(yè)態(tài)的盈利狀況趨好，所使用的物業(yè)具有良好價(jià)值提升過(guò)程。梅川路休閑街獲獎(jiǎng)，吳中路“龍通”商業(yè)景氣程度提高、營(yíng)收上升都是這種以商鋪環(huán)境、質(zhì)量取勝觀點(diǎn)的有力例證。 　　誤區(qū)之三：“極端租金等于商鋪價(jià)值的全面價(jià)值”。 　　也許有人為南京東路商鋪?zhàn)饨疖Q身世界20強(qiáng)而歡欣鼓舞，但筆者心里仍不踏實(shí)，商鋪?zhàn)饨鹬荒芊从尺@個(gè)商鋪在某一時(shí)段里的價(jià)格，提示所在商業(yè)區(qū)域的行情，而并不是這個(gè)區(qū)域全部商鋪的價(jià)格和價(jià)值的反映。其實(shí)，每一個(gè)商鋪都有它自己的價(jià)值表現(xiàn)，影響價(jià)值表現(xiàn)的有“位置差”、“樓層差”、“面積差”、“朝向差”、“業(yè)態(tài)差”、“環(huán)境差”等，任何一種差異都可能造成商鋪的價(jià)值差異。以極端租金去推算或宣傳區(qū)域或街市租金，結(jié)果會(huì)造成很大的誤差。 找靠譜的紅木家具品牌看大紅酸枝百科網(wǎng) 在喧囂中締造寧?kù)o：全包圓新中式有一套 聚勢(shì)賦能 逐夢(mèng)啟航|富軒全屋門窗新商特訓(xùn)營(yíng)圓滿結(jié)束 中楹品牌行|biopin?百檳：以純天然原材，回饋健康人居！ 三棵樹(shù)&采筑戰(zhàn)略合作再升級(jí)！新技術(shù)賦能家居綠碳發(fā)展 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