島,在中國(guó)文化的意象中,是一種充滿著遠(yuǎn)方、浪漫與神秘氣息的地方。但在廣州,它隨處可見(jiàn),而且是寸土寸金的中心城區(qū)。　　廣州,城央有島　　廣州,是一座用水做成的城市。西江、北江、東江不遠(yuǎn)萬(wàn)里,奔流而下,匯聚于此地,成就了這座城市三江匯聚、水網(wǎng)密布的地理奇觀。更神奇的是,在廣州城央的山水丘壑之間,密布著被珠江水系切割出的一個(gè)個(gè)江心小島。二沙島、海心沙、琶洲島、生物島、小谷圍(大學(xué)城)、金沙洲、大坦沙島、洛溪島、南浦島……這些江心小島就像珍珠一樣散落在廣州城央,璀璨奪目?！拔逖虺窍率尥?樓閣宵涵蜃氣空?！鼻宕?shī)人黃任在《珠江夜泊》中這樣贊美道。像這樣水網(wǎng)縱橫、遍地島嶼的城市形態(tài),在中國(guó)一線城市中,僅此一例。然而,對(duì)這些江心島嶼的開(kāi)發(fā)和利用是一個(gè)難題,就目前開(kāi)發(fā)的幾個(gè)島嶼來(lái)說(shuō),都不是太理想。例如洛溪島、南浦島都是有住無(wú)產(chǎn),交通擁堵、配套緊缺,被調(diào)侃為“睡城”;生物島正好反過(guò)來(lái),屬于有產(chǎn)無(wú)城,島上缺乏居住與生活配套;二沙島有城無(wú)產(chǎn),大學(xué)城有學(xué)無(wú)產(chǎn),而且二者都是高檔富人區(qū),普通人望塵莫及。迷茫之際,有一個(gè)島,讓人眼前一亮。那就是這兩年大熱的大坦沙島,正在嘗試一種新的島嶼開(kāi)發(fā)新模式:整體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合。　　大坦沙的前世今生　　大坦沙島位于廣州市荔灣區(qū),周邊是人口稠密的中心城區(qū)。　　它的位置在這里↓　　 ?　　大坦沙島周邊寸土寸金,距離沙面約3公里、越秀公園約4公里。全島總面積3.55平方公里,擁有長(zhǎng)達(dá)8.7公里的江岸線,是廣州中心城區(qū)珠江前航道的第一大島。全島具有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境?！敖絼倬懊桦y盡,絲雨晴煙看雙橋”。這是上世紀(jì)60年代,廣州人記憶中的舊羊城八景“雙橋煙雨”。而大坦沙就是這“雙橋煙雨”的C位。橫亙?cè)谥楝F(xiàn)代筑美家居江東西兩支流上的珠江大橋,分為東西二橋,中間便是大坦沙。　　昔日珠江大橋通車(chē),島上綠樹(shù)成蔭,每逢細(xì)雨紛飛時(shí)節(jié),白鵝潭與珠江相望,煙雨朦朦的景象,常引人駐足贊嘆。但隨著時(shí)代變遷,大坦沙島上逐漸只剩下舊工廠、城中村。島內(nèi)房屋破舊無(wú)序,醫(yī)療、衛(wèi)生及消防等設(shè)施不足,昔日雙橋煙雨之景不再。改變發(fā)生自2009年,為徹底改變大坦沙島的現(xiàn)狀,廣州市、荔灣區(qū)兩級(jí)政府遵循省、市“三舊”改造政策,舊房改造裝修啟動(dòng)大坦沙島更新改造計(jì)劃。按照《荔灣區(qū)大坦沙國(guó)際健康生態(tài)島產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》,大坦沙島將是廣州中心城區(qū)唯一一個(gè)做到“產(chǎn)城融合”的江心小島。規(guī)劃表示,大坦沙島產(chǎn)業(yè)定位為醫(yī)、療、研、養(yǎng)、游全產(chǎn)業(yè)鏈的高端健康生態(tài)島,到2030年,建立功能完善、無(wú)縫銜接、自然和諧的國(guó)際高端健康醫(yī)療服務(wù)基地。圍繞服務(wù)國(guó)際市場(chǎng)和粵港澳大灣區(qū)健康醫(yī)療需求,以中科院院士鐘南山領(lǐng)銜的廣州呼吸中心、國(guó)際高端醫(yī)療服務(wù)為核心,帶動(dòng)康復(fù)醫(yī)療、第三方醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)與影像等六大產(chǎn)業(yè)發(fā)展,打造覆蓋全生命周期的國(guó)際高端醫(yī)療服務(wù)中心、嶺南特色的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合休閑勝地?！　?jù)此,未來(lái)的大坦沙將長(zhǎng)這樣↓　　 ?　　 ?　　 ?　　圖為大坦沙項(xiàng)目的規(guī)劃效果圖　　華麗轉(zhuǎn)身　　大坦沙島總面積3.55平方公里,接近三個(gè)二沙島的面積,是廣州市首個(gè)打破權(quán)屬界線、探索連片集約改造的試點(diǎn)項(xiàng)目。在這樣一個(gè)江心大島上搞整體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合,是一個(gè)非常浩大的工程,廣州之前也沒(méi)有這么干過(guò)。所以,這樣一塊寶地,選擇誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā),十分考驗(yàn)政府的眼光和決心。2009年,全島改造開(kāi)始由荔灣區(qū)政府牽頭,引入新加坡凱德集團(tuán)參與合作改造,并列入“新加坡廣東合作理事會(huì)”重點(diǎn)項(xiàng)目。凱德,以擅長(zhǎng)整體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合為著稱,其在全國(guó)各大城市打造的來(lái)福士廣場(chǎng),被認(rèn)為是整體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合的典范。　　 ?　　圖為重慶來(lái)福士　　在廣州,由新加坡主導(dǎo)規(guī)劃、凱德參與全面合作的中新(廣州)知識(shí)城,同樣是城市整體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合的樣板。至于新加坡本身,更是全球聞名的花園城市,在打造花園城市、生態(tài)城市方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。毫無(wú)疑問(wèn),作為新加坡頭部地產(chǎn)集團(tuán)的凱德,此次進(jìn)駐大坦沙,給市場(chǎng)傳遞出清晰且具體的信號(hào):原本舊工廠密布、環(huán)境“臟亂差”的大坦沙地區(qū)將變“國(guó)際化花園島嶼”。　　高手總是不走尋常路。凱德來(lái)到大坦沙,思路和很多開(kāi)發(fā)商真的不一樣。最近,我們就到大坦沙島上轉(zhuǎn)了一圈,就發(fā)現(xiàn)由凱德斥資打造的中軸河涌景觀示范段已經(jīng)完工了。　　以下是河涌景觀的俯瞰圖,頓時(shí)有一種小橋流水、魚(yú)翔淺底的清新感↓　　 ?　　圖為中軸線河涌景觀示范段俯瞰圖　　這個(gè)改造速度是杠杠滴,要知道,就在8個(gè)月前,這個(gè)河涌還是這樣的↓　　 ?　　圖為中軸線河涌景觀示范段,改造前　　再?gòu)奈⒂^角度,看看改造后的樣貌↓　　 ?　　圖為中軸線河涌景觀示范段,改造后　　就在半年多的時(shí)間里,昔日狹窄的河涌、管線密布的河岸、破損的馬路已經(jīng)脫胎換骨,變成了蜿蜒曲折、水清草美的城市景觀帶。據(jù)介紹,這條景觀帶的總面積7.2萬(wàn)平方米,綠化覆蓋面積3.5萬(wàn)平方米,綠化率占比近50%,其中示范段河涌長(zhǎng)約900米。這900米長(zhǎng)的河涌,精致別致,層次多樣,堪稱一步一景。比如河涌?jī)砂斗N植了樸樹(shù)、烏桕等景觀大樹(shù),和鳳凰木、紫花風(fēng)鈴木、大腹木棉等各種開(kāi)花喬木,最大程度實(shí)現(xiàn)了常年濃綠有花。更用心的是,整個(gè)河涌采用的都是斜坡立面。一般河岸改造都是垂直立面,比如珠江前航道,而斜坡立面的層次感、親近感、趣味感都要好得多?！　‰S便挑一個(gè)角落,你get到了么↓　　 ?　 圖5-24 從人性需求到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程 Fig.5-24 The design process from human needs to product　圖為中軸線河涌景觀示范段　　不過(guò),斜坡立面的成本更高,需要花的心思也更多。從這個(gè)細(xì)節(jié)足以看出凱 圖5-39 春在中國(guó)的座椅設(shè)計(jì) Fig.5-39 The chairs design by Aam得的改造是很用心的。更讓人驚喜的是,這個(gè)河涌景觀帶裝潢裝修還只是打了一個(gè)樣,未來(lái)3公里活力軸,8.7公里環(huán)島景觀帶建成后,到那時(shí),就真的是國(guó)際花園島嶼了?！　‘?dāng)然,凱德要做的事情,遠(yuǎn)不止于河涌改造,全島常用的公建配套幾乎都交給凱德來(lái)建造了。目前,大坦沙島上的門(mén)戶地區(qū)景觀提升、環(huán)島景觀示范段建設(shè)、雙橋路西段道路及周邊景觀提升工程,以及最受關(guān)注的沙面小學(xué)大坦沙校區(qū)等一大批公建配套建設(shè)項(xiàng)目已相繼完成,城市功能和空間面貌煥然一新。　　廣州島嶼開(kāi)發(fā)新樣本　　看到這里,大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)?凱德在大坦沙的這種開(kāi)發(fā)模式,和很多新城的開(kāi)發(fā)都不一樣。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式是怎樣的呢?先通過(guò)賣(mài)地蓋樓融資,然后等到房子賣(mài)完了,再去修公園、建學(xué)校。廣鋼新城就是一例,住宅項(xiàng)目都快賣(mài)完了,但中央公園還沒(méi)有開(kāi)工。這種開(kāi)發(fā)模式的弊端是,人都住進(jìn)去了,公建配套還沒(méi)起來(lái),導(dǎo)致片區(qū)很難成熟,容易變成“睡城”。這種開(kāi)發(fā)模式叫什么?地產(chǎn)先行。但大坦沙的開(kāi)發(fā)模式不一樣,很多房子還沒(méi)開(kāi)始蓋,但公園、學(xué)校、路網(wǎng)都已經(jīng)建起了?！　∠旅嫣魩滋帊u上的街區(qū)景觀,大家感受一下↓　　 ?　　 &n （2）漸變的節(jié)律bsp;　　圖為大坦沙環(huán)島景觀示范段　　而且,時(shí)隔多年,大坦沙再現(xiàn)“雙橋煙雨”美景↓　　 ?　　圖為雙橋路西側(cè)及周邊景觀　　以下是大坦沙島門(mén)戶地區(qū)景觀↓　　 ?　　圖為大坦沙島門(mén)戶地區(qū)景觀　　這個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)是什么呢?片區(qū)成熟快,居民在收樓之日,就可立馬享受到現(xiàn)成的配套,容易實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。我們可以把它稱之為配套先行,或者是公建先行。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,公建先行的開(kāi)發(fā)模式,對(duì)產(chǎn)業(yè)的吸引力比較大。珠江新城、琶洲都是這種開(kāi)發(fā)模式。因?yàn)樽≌梢再€未來(lái),但產(chǎn)業(yè)一定是看眼前的,如果沒(méi)有肉眼可見(jiàn)的配套,產(chǎn)業(yè)是不會(huì)來(lái)的。正因?yàn)槿绱?大坦沙的產(chǎn)業(yè)建設(shè)要比很多江心小島做得好。例如,由鐘南山院士領(lǐng)銜的廣州呼吸中心,就看中了大坦沙。有分析認(rèn)為,以呼吸中心這樣的重量級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為依托,未來(lái)的大坦沙將匯聚生物醫(yī)藥上下游產(chǎn)業(yè)鏈,打造世界一流的國(guó)際醫(yī)療健康城。可以說(shuō),有凱德正在踐行的“公建先行”,有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的上下游進(jìn)駐,有地鐵的開(kāi)通,有凱德高品質(zhì)的住宅開(kāi)發(fā),大坦沙的“產(chǎn)城融合”已經(jīng)肉眼可見(jiàn)。　　值得一說(shuō)的是,“公建先行”這種開(kāi)發(fā)理念雖好,但很多企業(yè)干不了,或者說(shuō)根本不愿意干。為啥?這對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力、社會(huì)責(zé)任感,都有很高的要求。以大坦沙為例,目前凱德在全島投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)90億元,如此巨大的投入,和長(zhǎng)期主義開(kāi)發(fā)理念,一般企業(yè)想都不敢想。畢竟國(guó)內(nèi)房企一般實(shí)行的是是“高周轉(zhuǎn)”模式,很少愿意接手如此長(zhǎng)周期的開(kāi)發(fā)。在此意義上,凱德堅(jiān)持“公建先行、產(chǎn)城融合”的思路,以造城者角色參與大坦沙開(kāi)發(fā),可以最大化地挖掘島嶼開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。因?yàn)橹挥泄ㄏ刃?產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐才不會(huì)有后顧之憂。目前,大坦沙上的廣州呼吸中心即將開(kāi)始運(yùn)營(yíng),屆時(shí)會(huì)有醫(yī)療健康領(lǐng)域的高端人才批量進(jìn)駐,而高端人才對(duì)公建配套的要求比較高,這給大坦沙開(kāi)發(fā)的速度、品質(zhì)都提出了非常高的要求。　　眾所周知,凱德在城市綜合開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、人才服務(wù)方面都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。由凱德來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)大坦沙島的整體開(kāi)發(fā),確定性、可靠性都有保證。隨著大坦沙與凱德的融合越來(lái)越深,相信它會(huì)成為廣州島嶼開(kāi)發(fā)的一個(gè)樣本。以后,廣州的江心小島,就不僅僅是“睡城”或者富人區(qū),而是集宜居、宜業(yè)、宜游于一身的理想新城。